Bu çalışmanın genel amacı, Gayrimenkul Projelerinin Banka Finansmanına İlişkin Prensiplerin bir tanımını yapmak ve böylelikle bu tür projelere yatırım yapma sorunlarını çözmek için alternatifler sağlamaktır.
Konunun önemi, esas olarak ilgili risklerin düşürülmesi ve en aza indirilmesinde yatmaktadır, çünkü bu tür yatırımlar çok karlı olsa da, bu operasyonların yüksek risk taşıdığını da görüyoruz.
Ana amaç, gayrimenkul projelerini ve bileşenlerini finanse etmenin temel ilkesini ayrıntılı olarak göstermektir. Ek olarak, sürecin her aşamasını açıklayan gerçek bir deneyim gözlemleyin ve ardından bu örnekle, farklı değişkenlerle risklerin nasıl sınırlandırılacağına dair bir vizyon ve pratik bir rehber sağlayın.
Depremden sonra
Başlangıç olarak şu ifadeyi "Deprem Mühendisliği ile Borç Vermek" olarak ifade etmek istiyorum. Bu çalışmanın önemli benzetmesi ve temeli.
Ekonominin bir sonraki resesif döngüsünü tahmin etmenin belirsizliği. Yapısal mühendisler, yapıyı, normal seyrinde (küçük depremler) sorunsuz bir şekilde dayanabilecek ve daha ciddi depremler karşısında deforme olacak (hatta çatlaklar) ancak asla çökmeyecek şekilde tasarlamalıdır. Bunun için güvenlik faktörü kavramını kullanıyorlar.
Kredi verildiğinde, normal iş akışı içinde müşteri ödeme gücünde herhangi bir bozulma göstermemelidir. Ancak beklentilerin üzerindeki olaylar karşısında normal üretiminde bir bozulma bekliyoruz, ancak bu, kredimizin tam geri ödemesini etkileyecek şekilde olamaz ve bu, katsayısına eşdeğer ikinci ödeme kaynağı tarafından sağlanacaktır. benzetme güvenliği.
1998 ve 1999 yıllarında genel olarak ülke ekonomisini, özellikle de inşaat sektörünü sırasıyla –0,4% ve –10% büyüme oranları ile etkileyen kriz, gayrimenkul sektörünü güçlü bir şekilde etkiledi. Talepte ciddi bir daralma ve dolayısıyla satışlarda şiddetli bir düşüş yaşadı ve faiz oranlarındaki önemli artışla birlikte, açılış paragrafındaki analojiye göre, "Büyük Deprem" olarak adlandırabileceğimiz bir olay meydana getirdi.
Emlak sektörünün genel olarak bankacılıkta yaşadığı durum dikkatle incelendiğinde, bir kısmının "çatlak" olmasına rağmen, "yapıların" çoğunun direndiği görülmektedir. Bununla birlikte, bazılarının yapısal tasarımda kabul edilemez (insanların hayatını kaybetmesi) ve borç verme sanatında istenmeyen (sermayenin bir kısmının kaybı) "çöktüğünü" de gözlemleyebiliriz.
Başarısız durumlarda olanların daha ayrıntılı bir analizi, bize, Standart'ın doğru olmasına (Sektör Politikası) ve Standarda dayalı tasarımın doğru olmasına (finansman yapısı ve koşullar) rağmen, genel olarak başarısız olduğunu göstermektedir. tasarımın icrasıydı (takip). Sanki karışıma daha az çimento ve demir konulmuş (gevşeklik kaybı). Ek olarak diğer bazı başarısız durumlarda, tasarıma ilişkin veriler bile yanlıştı.
Aşağıdaki bölümlerde Gayrimenkul Projeleri için Banka Finansmanı İlkeleri ve sektörde son zamanlarda yaşananlara pratik uygulamaları incelenecektir.
Özel hedefler
Tarihsel çerçeve, gayrimenkul projelerinin banka finansmanı açısından, senaryoyu göstermek ve ülkemizde yaşadığı ve bugün yaşanan deneyimler üzerinden anlatmak amacıyla önerilmiş ve birçok bankanın Bu tür finansmana ticari olarak hizmet etmek için özel birimler organize edin.
Ek olarak, bu tür finansman için temel ilkenin tanımını keşfetmeye ve böylece farklı bileşenlerini analiz etmeye çalışarak gayrimenkul riskinin analizi için teorik bir temel sağlar.
Daha sonra gerçek bir deneyim yoluyla, gayrimenkul projelerini finanse etmenin bazı durumlarını gösterin, ardından bu örneklerin bir analizini yapın ve son olarak riskleri ve değişkenlerini sınırlamaya hizmet eden bir kılavuz sunun. Gayrimenkul proje yerleşimlerinde bankaların mali zararlarını önceden tahmin etmeye ve en aza indirmeye çalışmak.
Tarihsel Ortam
Sahne
Ülke ekonomisinin son olumlu döngüsü sırasında ve bunun sonucunda emlak piyasasındaki patlama ile birçok banka, bu tür bir projeyi ticari olarak finanse etmek için özel birimler kurdu.
Kullanılan kriterler, uzmanlık veya yönetici başına optimal standartta önemli bir fark olmaksızın, diğer bankaların organizasyonuna benzerdi. Bölgelerde, büyük şehirlerde bile, diğer bankaları yöneten yöneticiler, ayrıca gayrimenkul projelerini de yönetti.
Yöneticiler, diğer şirket türlerini yönetmede yüksek bir kapasite göstermiş olsalar da, bu türden işleri yönetmedeki başarıları tahmin edilmedi. Diğerleri gayrimenkul projelerini yönetme deneyimine sahipti, ancak çok uygun bir iş ortamında. Teknik yönden, teknik meslektaşları olmadıkları için daha çevik olanı tercih eden yöneticilere doğrudan bağlı olarak değerleme uzmanları ile yaklaşıldı.
Her şey çok güçlü bir şekilde iki katına eşit bir garanti / borç oranına ulaşılmasına dayanıyordu, bu sorunun izlenmesi ve kontrolüne veya şirketlere normal kredi standartları içinde ele alınmasına çok az vurgu yapıldı.
Çoğu durumda borcu ikiye katlayan bir garanti olduğu için gayrimenkul projelerinin finansmanının düşük bir risk varsaydığı konusunda oldukça genel bir görüş vardı. O günlerde gayrimenkul projeleri gerçekleştiren firmaların çoğu ön satış gelirleriyle finanse edilirken, satışların bir kısmı diğer projelerden akıyor, teorik katkıları kredi başvurularında sunuluyordu.
Gayrimenkul talebi daraldığında ve dolayısıyla satış öncesi ve satış akışları ayarlandığında, ödeme gücü olmayan şirketler kendi katkılarını sağlayamıyordu. Böylelikle geri dönüşü olmayan gayrimenkul noktası (PNRI) sonrası finansman aşamasında olan projelerde, bankaların eksik finansmanı sağlaması çalışmaları tamamlamak zorunda kaldı. Ek olarak, finanse edilen birimlerin garantisini, yalnızca kredilerin ödenmesi için kalan akım bakiyesine karşı artırmayı kabul etmeleri gerekiyordu.
İnşaat projelerine yönelik taslaklar ve teminat akışları ayrıntılı olarak incelendiğinde, çoğu durumda eksiksiz veriler mevcut değildi. Bazı yöneticilerin iş yükü göz önüne alındığında, bazı durumlarda finanse edilen birimlerin garantileri ve ilgili akışlar hakkında ayrıntılı ve güncel bilgilere sahip olmak gerçekten çok zordu.
Kredi komiteleri tarafından kararlaştırılanlara uyulmasını sağlamaktan sorumlu işletme birimleri, gayrimenkul projelerinin finansmanının ilkeleri veya işlerini düzgün bir şekilde yürütmek için araçlar hakkında hiçbir bilgiye sahip değildi.
Garanti vardı ama akışı olmadı! Şirketlerin bilgileri bankaların bilgileriyle dengelenemedi! Bir hat onaylandı ve her zaman daha fazla finansman sağladı! Ama yukarıdakiler nasıl kontrol edilebilir? Araçlar mevcut mu?
Bu soruların cevabı, önce gayrimenkul projelerinin finansmanında işleyen temel ilkeleri anlamak ve ardından gerçek vakaları analiz etmek ve son olarak da gözlemlenen risk kaynaklarını nasıl sınırlandırabileceğinizi görmektir.
Bu çalışma tam olarak bunu hedeflemektedir, önce kavramlar, sonra bazı gerçek deneyimler ve son olarak tanımlanan kontrol edilebilir değişkenlerin riskini sınırlamanın en uygun yolu.
Teorik çerçeve
Temel İlke
Gayrimenkul Finansmanının Geri Dönüşü Olmayan Noktası
Gayrimenkul finansmanı herhangi bir ödemeden önce arazinin ipoteği ile başlar. Daha sonra bu garanti, inşaatın ilerlemesine göre Banka'nın kullandırdığı ödemelerle orantılı olarak değerini artırmaktadır. İnşaat bittikten ve nihai makbuz alındıktan sonra, teminat, krediyi onaylarken incelenen satış değerini alır. Bu arada, teminatın değeri, arsanın değeri artı inşaat yatırımı eksi yerleşim maliyetidir.
İnşaatta bir noktada çok geç, Banka tüm hattı tamamlamışsa ve iş bitmemişse, müzakere kapasitesi çok düşükse ve işi bitirmeye zorlanarak projeyi daha olumsuz bir finansman yapısıyla sonlandırabilir. başlangıçta normal risk olarak aldığı risk.
Bunun nedeni, bir şantiyenin teminat değerinin yüksek yerleşim maliyetlerine neden olmasıdır. Bir çalışmanın nihai belediye kabulünü elde etmek, değeri açısından çok önemli bir kilometre taşıdır.
Ancak, finansmanın başlangıcında, Banka'nın o ana kadar kredisini kapsayan, ağırlıklı olarak arsanın değeri için teminatı bozabileceği bir dönem vardır.
Dolayısıyla, işin ilerleyişine göre finansman miktarında, işin sonuna kadar devam etme veya finansmanı durdurma ve teminatların o ana kadar ödenmesi konusunda kayıtsızlık olduğu teorik bir nokta vardır.
Bu noktaya Gayrimenkul Finansmanında Geri Dönüşü Olmayan Nokta adını verdik . (PNRI).
Maalesef Bankalar için, PNRI onaylanan hatta göre çok düşüktür ve çoğu zaman, bir gayrimenkul finansmanında bankalar, garantinin kredileri yeterince karşılaması için işi bitirmek zorunda olduklarını fark ederler.
Eğirme için Denge İşi Bitir
Başlangıçta düşünülenden daha büyük bir finansman ile bir işi bitirmeye zorlanmaktan kaçınmak için (çünkü bu PNRI'nin üzerindedir), aşağıdaki ilke çalışır:
Banka'nın her kullandırmasında onaylı krediden çekilecek bakiyenin inşaatı bitirmek için yatırılacak bakiyeden büyük veya ona eşit olması sağlanmalıdır.
Ancak yukarıda sayılanlar sadece inşaatla sınırlı olup, şirketin katılması gereken diğer giderleri dikkate almamakta ve "onaylı krediden çekilecek bakiye" denildiğinde satış gelirleri, maliyet aşımlarının iskonto edildiği anlaşılmalıdır. ve diğerleri daha sonra tartışılacak. Bu nedenle, tüm bu unsurlar dahil olmak üzere, yukarıdakiler “onaylanmış krediyi çekmek için net bakiye” olarak tanımlanacaktır.
Bu, aşağıdaki formülasyona yol açar:
Banka'nın her kullandırmasında, onaylı krediden çekilecek net bakiyenin inşaatı bitirmek için yatırılacak bakiyeden büyük veya ona eşit olması sağlanmalıdır. Ek olarak, kredi değerlendirme aşamasında, müşteri şirketin Banka'nın finanse etmediği inşaat veya arazi ile ilgili olmayan diğer giderlere katkıda bulunacak yeterli ödeme gücüne sahip olması sağlanmalıdır.
Şu hususlara dikkat edilmelidir: İşin seyri sırasında şirketten orantılı bir katkı ile avans verilir veya finanse edilirse veya kısmen ön satışla finanse edilirse, bu ilke yerine getirilmemiştir.
Daha sonra yukarıdakilerin farkına vararak ve bu istisnaların ne kadar sınırlı olduğu konusunda netleştiğimizde, bu tür projeleri kabul edilebilir sınırlar dahilinde finanse etmenin mümkün olduğunu göreceğiz, bu istisnaların sorunlar olduğunda ilk kaybolan boşluklar olduğunu da göreceğiz.
Finansman Yapısı
Bankanın finanse ettiği herhangi bir gayrimenkul projesi finanse edilmelidir.
Yukarıdakileri sağlamak için, o proje için finansman yapısının ne olacağı konusunda net olmalıyız.
Bir gayrimenkul projesini finanse etmek için en yaygın kaynaklar şunlardır: Şirket, banka, Satış öncesi gelir. Daha az olağan olan başka türler de vardır: işin (sözleşmeler, alt sözleşmeler, vb.) Ve tedarikçilerin yerine getirilmesi karşılığında proje tamamlandıktan sonra m2'lik değişimler.
Tipik bir örnek:
Bir Emlak Projesinin finansman yapısı
Şirket Katkısı
Şirketin katkısı durumunda, bu her zaman Banka'nın katkısından önce yapılmalıdır. Bazı durumlarda, şirketten orantılı bir katkı Banka'dan (paripassu) talep edilir ve bu, inşaatın, PNRI geçtikten sonra, Banka'nın eksik katkıyı yapma riski taşıdığını başlangıçta belirler.
Satış öncesi gelir
Satış öncesi finansman durumunda dikkate alınması gereken iki temel nokta vardır:
Ön satışlar verilmezse, banka bu tutarı finanse etmek zorunda kalma riskini (yeniden) üstlenir, bu nedenle, ödemelere başlamadan önce, varsayılan tutara yeterli gelir sağlayan ön satışların doğrulanması gerekir.
Bankaya ödeme akışı, finansmanda dikkate alınan satış öncesi gelirle aynı miktarda azalır ve son yıllarda teminat mülkün% 100'ü olsa bile, tüm pratik durumlarda banka, en azından gerçek akışı sağlamak için kalan yüzdeyi ödemeyi kabul edin.
Satın aldıkları birimin fiyatının şirket kısmına katkıda bulunan alıcıların olduğu ve muhtemelen onları destekleyen belgelerin olduğu ve bu nedenle şirketin katkılarını iade edip kurması için mahkemelere gidebilecekleri dikkate alınmalıdır. çatışma halindeki birimlerin ele geçirilme riskine sahip bir dava veya daha da kötüsü, bazı durumlarda olduğu gibi tüm projenin ele geçirilmesi. Bu nedenle, Banka ile garantili bir birimin satın alınması için bir alıcının yaptığı katkı söz konusu olduğunda, kalan teminatın değerinin en azından bu değer kadar bozulmuş olduğu kabul edilmelidir.
Finansman yapısında kabul edilenin üzerinde ön satış gelirleri varsa, bunlar onaylı hattı aynı miktar azaltan çalışmaya katkıda bulunmalıdır.
Güvenlik Katsayısı
Tıpkı yapı mühendislerinin inşa edileceği alana bağlı olan bir güvenlik faktörünü akılda tutarak tasarlaması gibi: sismik ise; Gayrimenkul projelerinin finansmanı durumunda arsa türü vb. teminat faktörü olarak teminat / borç teminatı kullanılır. Projenin teminatlarının boşluğudur.
Model, öngörülemeyen (ancak muhtemel) olaylara karşı 2'ye eşit bir garanti / borç teminatının yeterli olduğunu söylüyor. Ve uygulama bize doğru olduğumuzu söyledi. Projenin önceden satılmaya başladığı ve kitlesel pazarları hedeflediği durumlarda, önceki oranın 1,5'e düşebileceği tahmin ediliyor. (Örneğin, PET evler).
Bu garanti / borç ilişkisinin ne anlama geldiğini detaylı bir şekilde analiz etmek, meydana gelen ve daha sonra analiz edilecek bazı olayları anlamak önemlidir.
Güvenlik faktörünün payı: Garanti, projenin başlangıcında tahmin edilen bitmiş projenin satışlarının toplam değeri olarak anlaşılır.
Önceki cümlede iki önemli nokta var:
- Projenin bitirilmesi gerektiği - teknik risk ve projenin ilk değerlendirmesindeki tahmini değerdir.
Projenin değerlendirilmesi, inşaatı ve satışların tamamlanması arasında yaklaşık iki yıl geçmesi olağandır ve bu süreden daha kısa bir süre içinde ekonomik senaryo kökten değişebileceğini gördük.
Daha önce de belirtildiği gibi, birimlerin alıcıları şirkete yatırdığında, teori ve deneyim bize bankanın ilgili birimin garantisini yalnızca o birimle ilişkili kalan akışla artıracağını, akışı sağlayıp sağlamayacağını söyler. satışı kaybetmek. Dolayısıyla teminat söz konusu olduğunda, Banka tarafından kontrol edilemeyen değişkenlere (proje satışa çıktıktan sonraki piyasa satış değeri) ve kontrol edilebilir değişkenlere (satış akışlarının kontrolü) bağlıdır. Daha sonra bunu detaylı olarak göreceğiz.
Güvenlik faktörümüzün paydası: borç, proje için onaylanmış hat olarak anlaşılır; böyle ifade etmek değişmez bir sayı gibi görünüyor ve hangisi çok fazla endişelenmemeli. Bununla birlikte, burada yukarıda belirtilen Geri Dönüş Noktası Olmayan Gayrimenkulün bir kez aşıldığını, takipteki herhangi bir gözetim bizi proje için hat miktarımızı artırmaya zorlayacaktır. Bu nedenle payda ve güvenlik faktörümüz için daha iyi bir tanım şudur: Proje bittiğinde tahmini maksimum borç. Ve bu yine temelde Banka tarafından kontrol edilebilen bir değişkendir.
Bu nedenle, güvenlik faktörümüz şu şekilde tanımlanabilir:
Satış akışı (*) / maksimum borç (*). (*) proje bittiğinde tahmin edilmektedir.
Gerçek Deneyim
Güvenlik Katsayısı Nasıl Aşıldı?
Temmuz 1998'de, şehrinde uzun ve başarılı bir gayrimenkul geçmişine sahip, ilgili banka ile uzun süredir devam eden iyi karakterli bir şirket için finansman onaylandı. Sunulan projelerden biri, sağlıklı bir finansman yapısına sahip başarılı bir projenin ikinci ve benzeri aşamasıydı ve bir diğeri ise münhasır bir segmenti hedeflemesine rağmen,% 51 satışı ile başladı ve aynı zamanda iyi bir finansman yapısına sahipti. Ayrıca, bir ofis projesinin finansmanının bir kısmının kefalet belgesi için değiştirilmesi, o binaya ilgi gösteren önemli bir satış olduğu için onaylandı. Bu durumda garanti / borç oranını sıkılaştıran satışlar serbest bırakıldı,ancak o tarihte şirketin banka tarafından iyi garantilerle finanse edilen başarılı projeleri olduğunu unutmamak gerekir. Küresel risk yüksek gibi görünse de, şirketin banka ile borç akışı öngörülürken zirvenin MUF 620 olacağı takdir edildi, bu nedenle maksimum borçluluk bu miktarla sınırlı kaldı.
Onay anında durum
Banka ile
Farklı ilerleme aşamalarında dört projesi vardı: ikisi sırasıyla% 78 ve% 91 satılarak tamamlandı; ve% 63'lük satış ile iki proje yürütülüyor. Bu göstergeler geliştirmekte olduğu şeyde başarı gösterdi.
Ayrıca yukarıda belirtilen başarı göz önünde bulundurularak, bitmiş binalardan alınacak ve satılacak akışlar ile ödenen veya yüksek derecede ilerleme ve satış ile ödenen bir miktar arazi finansmanı, yine bunların garantileri ile onaylanmıştır. topraklar.
O zamanki küresel durum şöyleydi:
MUF akışlarının net borcu
Dolayısıyla, satılacak birimlerin MUF 373 ile ödenen ve ayrıca teminat olarak MUF 117 arazisine sahip olan MUF 215 net akış borcu vardı.
Finanse Edilecek Yeni Projeler
1. Etap apartman binasının başarısı,% 63 ilerleme ve% 63 satış göz önüne alındığında, benzer bir binadan oluşan ikinci aşama finansmana sunuldu: 25 kat; UF 3.500 ile UF 5.000 arasında, şimdiye kadar% 20 avans ve% 15 satışa sahip. Başarı, iyi konumuna ve ürün kalitesine dayanıyordu.
Yukarıdakilerle bağlantılı olarak, yüksek segmente yönelik bir binanın geliştirilmesi finansmana sunuldu: 8,200 ila 16,000 UF değerinde 7 departman, çok kısıtlı bir pazara işaret etmesine rağmen, 3 dairenin satış yaptığı bildirildi. MUF 36 değeri (toplam satışların% 51'i ve talep edilen finansmanın% 100'ü).
Ayrıca MUF 143 Hattı bulunan ofis binasının finansmanının modifikasyonu talep edilmiş, ancak yeşil ofisleri MUF 87 için bölgedeki önemli bir firmaya satarken aynı tutarda Gratia Biletleri talep etmiştir. Bu kaynakların işe yatırıldığından emin olmak için, hattın miktarının aynı miktarda azaltılması gerekiyordu, ancak satışların% 100'ünü iptal etmek için ayırma karşılığında yalnızca MUF 48 ile azaltılması ve geri kalanının - MUF 39 - serbest bırakılması talep edildi. borç.
Finansman Yapısı
Apartman binası 2.Aşama: MUF 366'lık bir yatırım için MUF 230 talep edildi, yani% 63.
Üst düzey apartman binası: MUF 59'luk bir yatırım için MUF 35, yani% 59 talep edildi.
Ofis binası: Ofis satışlarının bir kısmının serbest bırakılmasıyla bina sonundaki Satış / Borç oranı bir faiz projeksiyonu dikkate alınarak 1.4 olacaktır. Bu son endeks, belirlenen politikadan daha düşük olmasına rağmen, istisna bir yandan binaya gösterilen ilgi,% 63'ünü satmış olması ve projelerinde garantilerin ve başarının küresel durumu ile haklı çıktı.
Bu nedenle maksimum garanti / borç oranı 1.7 ve net garanti / borç oranı 2.2'dir.
Ekim 1998'de şirket, satış hızındaki düşüş göz önüne alındığında ortaya çıkacak nakit açığını kapatmak için MUF 98'e ihtiyaç duyulduğunu ve gelecekteki projelerin geliştirilmesine yatırım yaptığını açıklayan bir raporu bankaya sundu. Ancak sunulan nakit akışı analiz edilirken, diğer projelerin geliştirilmesinde sadece MUF 47, şirketin genel giderleri için MUF 13 detaylandırıldığı ve projelerinde satın alma opsiyonlu kiralamalar rapor edildiği için çelişkiler çıkarılmıştır. Kutu. Bunun üzerine banka, konuyu şirketle daha derinlemesine tartıştı.
Yukarıdakilerin sonucu, Aralık 1998'de, şirketin son onaydan bu yana MUF 42 satış ürününe yeşil renkte girmediğinin ve bunun önemli bir aşırı ücret ve aylık 1.300 UF genel gider ihtiyacına sahip olduğu tespitine yol açtı. Yatırım yapılacak bakiyeler, alınacak fonlar, tedarikçiler vb. İle ilgili detaylı rapor talep edildi. Ek olarak, onaylanan tepe sınırının karşılanmadığı görülmüştür.
Takip eden Ocak ayında, şirketin durumu hakkında daha fazla netlik var ve bu aşağıda özetlenmiştir:
MUF 190 çalışmalarını tamamlamak için daha fazla finansman ihtiyacı, bunlar şöyle açıklandı:
MUF 190 çalışmalarını tamamlamak için daha fazla finansman ihtiyacı
Şirket, kredi başvurularında belirtildiği gibi ücretler, genel giderler, proje giderleri veya finansman giderlerine katkıda bulunmamıştır. Bunu satışlarla yaptı, hep yaptı. Geliştirilen yatırım seviyelerinde yeterli ödeme gücü yoktu ve talep daraldığında, geri dönüşü olmayan PNRI noktası aşılmıştı. Bankanın satış akışları üzerinde kontrolü yoktu. Böylece şimdiye kadar okuduklarınızdan, satışlar durduğunda ne olduğunu tahmin edebilirsiniz. Banka işleri bitirmek zorunda kaldı. İlk analiz yapıldığında gevşeklik kaybı 232.000 UF'ye ulaştı (daha az satış akışı için 42.000 UF ve daha fazla finansman için 190.000 UF).
Bu noktada maksimum garanti / borç oranı 1.3'e ve net teminat / borç oranı 1.4'e düşmüştür.
Büyük ölçüde düşürülen bu güvenlik katsayısı ile gayrimenkul talebi krizi ve yüksek faiz oranlarıyla yüzleşmek zorunda kaldı, buna direnemedi, bu da finansmanda çöküşe neden oldu.
Riskler nasıl sınırlandırılır
Banka tarafından kontrol edilebilen değişkenler
Daha önce, onayda tasarlanan boşluğu sürdürmek için kritik olan değişkenlerin çoğunun Banka tarafından kontrol edilebildiğini gördük, ancak PNRI kavramı veya "temel ilke" net değilse, kolayca kontrol edilemezler ve bu gösterildi. uygulamada.
Güvenlik faktörümüzü oluşturan bu değişkenleri ve nasıl kontrol edildiklerini biraz daha detaylı görelim. Akış değişkenleri (pay) ve maksimum borç (payda) olarak bölüneceklerdir.
Kontrol edilebilir akış değişkenleri
Satış Öncesi Gelir
İş sırasında veya inşaat tamamlandıktan sonra meydana gelirlerse bölünebilirler. Her iki durumda da, şirketin satış bildirimini aylık olarak göndermesi gerekir. İnşaat sırasında ön satışlardan gelir varsa, bunlar işe katkıda bulunmalı ve bir sonraki ödeme durumunun dönüşü düşülmelidir. İnşaatta dikkate alınmamışlarsa, bunlar bir sonraki ödeme durumunun dönüşünü düşürerek işe katkıda bulunmalıdır. Finansman yapısında dikkate alınmamışlarsa, hat da aynı miktarda indirilmelidir. Ön satışlardan elde edilen gelir inşaat bittikten sonra gerçekleşirse, kontrolümüz daha azdır ancak bunu aylık raporda tespit edip hemen talep ediyoruz (en azından bu aşamada iş bitiyor ve dolayısıyla daha az risk var).
Yürütülen İş için m2'lik Değişimler
Bazı gayrimenkul firmaları, projelerin finansmanını tamamlamak için müteahhit veya taşeronlarla proje tamamlanıp teslim alındıktan sonra teslim edilecek garantilerimizin m2'si ile taşeronluk bedelinin takas edilmesi konusunda anlaşırlar. Bu, bankanın kontrolü açısından, garanti kapsamındaki ürünlerle rekabet ederek satışa çıkabileceği bir nakit ön satışa eşdeğerdir. Garanti kapsamı hesaplanırken bu akım iskonto edilmelidir.
Burada satış öncesi gelir durumunda olduğu gibi, birimin döviz cinsinden ipoteğine sahip olsak da, teminatımızın değeri, takasın toplam tutarı içinde kötüleşmiştir.
İlgili Satışlar
Belirli durumlarda, bazı emlak şirketlerinin sunduğu satışların bir kısmı aynı ortaklara yapılan satışlardır. Bu dikkatlice analiz edilmelidir, çünkü birincisi projenin gayrimenkul başarısını göstermesi gerekmez ve ikinci olarak bu vaatlerin uygulanabilirlik derecesi oldukça zayıftır.
Maksimum Borç Kontrollü Değişkenler
Genel olarak, bu değişkenlerin kontrolü, iş ilerlerken, dönüşlerde ay ay gerçekleşir. Bir gayrimenkul projesinin finansmanının sırası, sadece işin ilerlemesi değildir. Dikkate alınması gereken ve hem kredinin ilgili komite tarafından ilk onaylanma koşullarına hem de devir sırasında yürürlükte olan koşullara bağlı olan bir dizi başka faktör vardır, örneğin: şirketten önceki katkı, gelir birikmiş satış öncesi, pari passu şirketi, verilen avans, tespit edilen maliyet aşımları vb. için Bu, taslakların lanetini kontrol edenlerin gayrimenkul finansmanını yöneten ilkeler hakkında kapsamlı bilgiye sahip olması gerektiği anlamına gelir.
Yanlış İlerleme
İlgi
Genel olarak faizler şirket tarafından karşılanır. Tahakkuk eden faizin çok fazla birikmemesi için, her yenilemede ödemesini talep etmeleri için en fazla doksan gün vadeli kredi çekilmesi gerekir.
Projenin finansmanı sırasında güçlü faiz artışları olursa, taahhüt edilen yatırım seviyelerinde yeterli ödeme kabiliyetine sahip olmayan şirketler, bankadan bu faizleri aktifleştirmesini talep edecek veya bunları ödemek için satış akışlarında artış talep edecek, bu da bizim kapsama.
Maliyet aşımları
İşin inşası sırasında, başlangıçta dikkate alınmadan ekstra bir maliyet ortaya çıkarsa, banka bunu ne kadar geç tespit ederse, şirketin katkıda bulunmasını talep etmek o kadar zor olacaktır. Özellikle finansman geri dönüşü olmayan gayrimenkul noktasını aşarsa, bankanın sağlama riski daha büyük olacaktır. Çalışmanın aylık ilerleyişinin gözden geçirilmesinde bu noktada özel bir özen gösterilmesi halinde bu tür sorunları zaman içerisinde tespit etmek mümkün olacaktır.
Diğer giderler
Diğer Giderler şu şekilde anlaşılmaktadır: belediye izinlerinin ödenmesi, hesaplama ve mimarlık ücretleri, uzmanlık ücretleri, satış ve reklam giderleri ve esas olarak ayrı olarak ele alınacak olan mali giderler.
Genel olarak, bir gayrimenkul projesinde, banka inşaat maliyetinin bir kısmını veya tamamını finanse ederek arsa ve diğer giderlerin katkısını şirkete bırakır. Bunun nedeni, bankanın finanse ettiği yatırım yüzdesinin inşaat maliyetinin belirli bir yüzdesinin finansmanı ile örtüşmesi gerçeğinin yanı sıra, açıkça tanımlanmış kalemlere ayrılan işin ilerlemesinin doğrulanmasıyla objektif olarak ölçülebilmektedir. ve değerli.
Bu "Diğer Giderler" in ödemesini kontrol etmek zordur, ancak bu katkı yapmama riskini sınırlandırmaya yardımcı olabilecek iki yol vardır. Öncelikle emlak şirketinin sunduğu yatırım seviyelerinde ve özellikle de katkı sağlayacak akışlarda yeterli ödeme gücüne sahip olduğu doğrulanmalıdır. İkinci olarak, işin ilerleyişi ve satış sayfası ile birlikte o ana kadar yapılan işin finansmanının kısa bir detayı şirketten talep edilmelidir.
Avans iade edilmedi
Bir gayrimenkul finansmanına verilen herhangi bir avans, bankadan çekilecek bakiyenin işi tamamlaması şeklindeki "temel ilkenin" bozulduğunu ifade eder.
Bu, verilen avans miktarlarında ve avans ile orantılı aylık indirimin hesaba katılması önemlidir. İnşaat yapan bir üçüncü şahıs firma varsa, emlak firmasının inşaat firmasından avans tutarı için teminat fişi talep etmesi durumunda risk daha düşüktür.
Pari Passu (ortağın işin ilerlemesine orantılı katkısı)
Bu durumda, önceki gibi, başlangıçta ilkenin ihlal edildiğini biliyoruz ki, onaylanmış hattan çekilecek denge ile iş bitmiştir. PNRI geçilirse, bankanın şirketin katkısını finanse etme riski olduğu dikkate alınmalıdır. Bu durumlarda, bankanın bu katkıyı finanse etmek zorunda olduğu dikkate alındığında, mali yapının hala makul olup olmadığı incelenmelidir. Bu durumlarda, şirketin bu katkıyı yapacak ödeme gücüne ve nakit akışına sahip olup olmadığı dikkatlice analiz edilmelidir.
Müteahhitler Üzerindeki Stopajlar
Bazı durumlarda, emlak şirketleri, uygunluk garantisi olarak inşaat şirketlerinden belirli bir oranda kesinti yaparlar. Banka devirden sırayla aynı tutarda indirim yapma tedbirini almazsa, inşaat tamamlandıktan ve bu amaçla onaylanan hat tamamen çekildikten sonra emlak şirketinin inşaat şirketine hala borcu olma riski vardır, bu, projenin nihai alımını etkileyebilir.
Sağlayıcıları
Şirketin işin bir kısmını tedarikçinin son teslim tarihi ile finanse etmesi ve müteahhitlere stopaj durumunda olduğu gibi, işin tüm hat çevrilerek tamamlanabilmesi ve emlak şirketinin hala tedarikçilerle borçları olması olasılığı vardır. Bu, ilerlemenin her aşamasında kontrol edilebilir, işin ilerleyişi ve proje satış sayfası ile birlikte şirketin o ana kadar yapılan işin finansmanı konusunda bizi bilgilendirmesini gerektirir.
Gümrükleme Kayıpları
Burada, Banka'nın hem kontrol edilebilir hem de kontrol edilemeyen değişkenlerdeki bir değişiklikten projenin güvenlik faktörünün veya gevşekliğinin nasıl etkilendiğini göreceğiz.
Projenin sonunda aşağıdakiler için kredilerin ödenmesi için% 30 daha düşük bir akışla karşılaşırsak: Ön satışlar girilmedi, fiyat indirimleri, değişimler dikkate alınmadı ve ayrıca aşağıdaki nedenlerden dolayı% 30 daha fazla finansmana sahibiz: Faiz düşünülmedi, inşaat maliyeti aşımları, şirketin katkıda bulunduğu diğer inşaat dışı giderler, peşin daha yüksek ciro, peşin ödemesi iade edilmedi, pari passu şirketi yerine getirilmedi, yüklenicilere kesintiler harcandı, tedarikçilere ödenmedi. Tasarlanan bolluk tamamen kaybolur, satış akışı maksimum borca eşit olur.
Daha yüksek zorunlu finansmanla birlikte düşük ödeme akışı güçlenir ve gevşeklik kaybını hızlandırır. Ayrıca, projenin nihai alımından önce pay her zaman en fazla (akış) ve paydanın en az (nihai borç) olduğu açıktır.
Yakın zamandaki deneyimimizde, yukarıdakiler gerçekte gerçekleşti ve bazı durumlarda şu oran: Satış Akışı / Maksimum Borç, 1'den bile az oldu.
İzleme
Gördüğümüz gibi, finansman modelinde tasarım ya da alınan boşluklar doğru olsa da, kredinin ödenmesine kadar bu boşlukları korumak kolay bir iş değil. Ve bunun nedeni, bir dizi kontrol edilebilir değişken olmasıdır - en az on tane belirledik - gayrimenkul finansmanı ilkelerine ilişkin net kavramlara sahip değilseniz, bunlar kolayca kontrol edilemeyebilir.
Gayrimenkul projeleri düzenlemeye karar verenler için bunu anlamak kolay değil. Gayri menkul olmayan şirketlerin geri kalan kredilerini finanse etmekte ve yönetmekte çok iyi biliyorlar ve başarılı oldular, ancak bir gayrimenkul projesini finanse etmek için kredi limitinin yönetilmesiyle ilgili iş yükünü ayrıntılı olarak bilmiyorlar.
Organizasyon
Emlak yöneticisinin kapsamlı çalışması, gayrimenkul projesi için kredi limitinin onaylanmasıyla bitmiyor, ama gerçekten orada başlıyor. Arazinin ipotek edilmesi, satış öncesi gözden geçirilmesi, iş ilerlemesine karşılık verilmesi, ön satışlarda indirim yapılması, her birim ve konsept için ödeme alınması (tasarruf, sübvansiyon, ipotek), bitmiş birimlerin garantilerinin analiz edilmesi, alınanların onaylananlarla karşılaştırılması vb..
Bir proje, alınan gelirle ilgili tüm bilgilerin ve ayrıntısının kaydedilmesi gereken yüzlerce birim içerebilir.
Az sayıda ve çok pahalı birimlerin veya çok sayıda birimin ve düşük fiyatın vb. Projeleri var.
Ayrıntılı bir analiz bize, bir emlak yöneticisinin müşteri portföyünün ölçümünün, esas olarak eşzamanlı olarak finanse ettiği birimlerin sayısına dayanması gerektiğini söyler. Bunun nedeni, iş yükü açısından, 10 ev UF 10.000'lik bir projeyi yönetmek, aynı düzeyde yerleşim (100.000 UF), aynı sayıda müşteri (bir) olsa bile, yüz UF 1.000'lik bir projeyi yönetmek aynı şey değildir. ve aynı sayıda proje (bir).
Öte yandan, aynı sayıda birim için, daha fazla projesi olan müşteri, yönetici için daha fazla çalışmaya ihtiyaç duyacaktır. Ayrıca aynı sayıda birim finansmanı için, daha fazla müşterisi olan yöneticinin daha fazla işi olacaktır.
Bu nedenle, bir emlak yöneticisinin optimal portföyünü tanımlamak ve yöneticiler arasında eşdeğer gayrimenkul portföylerini karşılaştırmak için aşağıdaki parametreler dikkate alınmalıdır: finansman birimlerinin sayısı, proje sayısı, müşteri sayısı ve miktarı yerleştirme. Finansman birimi sayısı en yüksek ağırlıklı olması gereken parametredir.
İnşaat şirketlerinin (yükleniciler) herhangi bir gayrimenkul yöneticisinin portföyünde yönetildiği göz önüne alındığında, bu etki dikkate alınmalıdır. Bu tür şirketler genel olarak klasik parametrelerle ölçülebilir.
Ödeme emirlerini ve artışları onaylamak için, kontrol birimlerinde gayrimenkul projelerinin finansmanının temel ilkeleri hakkında bilgi sahibi eğitimli personel bulunmalıdır.
İletişim
Gayrimenkul sektöründe yaşanan krizle birlikte ortaya çıkan sorunların çoğu, bankaların gayrimenkul şirketlerine bu tür bir projeyi yürütmek için prosedürlerin ne olduğunu doğru şekilde iletmemesinden kaynaklanıyordu. Bunu sınırlamak için, ilk turdan önce bankanın bu sektörde faaliyet gösterdiği esaslar ve bu prosedürün arkasındaki temeller net bir şekilde açıklanmalıdır.
Final sonucu
Şili ekonomisinde Ekim 1998 ile Ağustos 1999 arasında yaşanan daralma, bugüne kadar inşaat ve gayrimenkul sektörlerinde yankı uyandırdı.
Evlerin, ofislerin satışlarının artması veya inşaat işlerinin yürütülmesi, inşaat malzemelerinin daha fazla tüketilmesi, iş gücünün işe alınması ve bir tür çarpan etkisiyle mali kasalar için daha yüksek vergi tahsilatı nedeniyle genel bir yeniden faaliyete neden olur. 1999 yılında çıkarılan vergi teşviğine istinaden gayrimenkul ve inşaat sektörü, halihazırda piyasada bulunan ve öngörülen iç talepteki toparlanmanın gerçekleşmediği bir ortamda yatırım projelerine yeniden başlamıştır.
Şu anda piyasa koşulları satın almak için en uygun seviyededir, faiz oranı tarihsel olarak düşük seviyelerdedir, bu nedenle ipotek kredisi oranları düşüktür; Enflasyon kontrol altında, bu yüzden endişelenmemeli ve buna ek olarak, mevcut konut arzı çok iyi.
Yukarıdakiler göz önüne alındığında, bankalar bu tür projelerde yerleşimlerini artırmaya başlamışlar, ancak krizin deneyimlerine dayanarak, bu tür yatırımlarla ilişkili riskleri en aza indirmeye ve sınırlandırmaya yardımcı olan özel birimleri korumak ve oluşturmak zorunda kalmışlardır..
Özet olarak, gayrimenkul projelerinin finansmanında ilgili risklerin tanımlanması, temel ilkelerin yerine getirilmesi ve araçların yönetilmesinin, finansal kuruluşların karlarını maksimize etmeye yardımcı olacağını belirtebiliriz.
Son olarak, gayrimenkul sektörünün finansal kurumlar için oldukça karlı olduğu sonucuna varılabilir, ancak "Karlılık ne kadar yüksekse, Risk o kadar büyükse" paradoks yerine getirildiği için, geri döndüğünde bu yatırımları yönetmek için gerekli araçlara ve provizyonlara ihtiyaç duyulmaktadır. bu sektörü kriz öncesi oranlarda büyütmek.
Ekler
ek 1
Banco Santiago Emlak Kredisi Değerlendirmesi
amaç
Aşağıdaki kriterleri birleştirmek amacıyla: değerlendirme; komiteye sunum; ve gayrimenkul projelerinin izlenmesi, aşağıda bu tür kredileri analiz ederken ve yönetirken dikkate alınması gereken bir dizi öneri bulunmaktadır:
Bir gayrimenkul projesi olması durumunda talep edilmesi ve analiz edilmesi gereken asgari bilgiler aşağıda detaylandırılmıştır.
için. Ortaklar
a.1 Karakter
Karakter, kredinin verilmesi için gerekli kabul edilir ancak yeterli değildir. Müşteriler iyi bir karaktere sahip olmalıdır ve bu, özellikle yeniyse tüm müşteriler için tanımlanmalıdır. Ticari bültenlere her zaman danışılmalı ve sonuçları değerlendirmede belirtilmelidir.
a.2 Tecrübe
Daha önce benzer projeler geliştirdiğiniz veya bu gereksinimi karşılayan personele danışmanlık yapıyorsanız deneyiminizi doğrulayın. İkinci durumda, varlıkları proje boyunca şartlandırılmalıdır. Katıldığınız en alakalı işler belirtilmelidir.
a.3 Ödeme Gücü
Ortakların mali durumunu analiz edin: Gerçek kişiler ise Durum Durumu; bakiyeler, devam eden işler ve olmayan şirketler.
b. Emlak
b.1 Devam Eden Çalışmalar
Dahil edildikleri yerde yürütülen tüm işlerin detayını isteyin: proje adı, proje türü, toplam satış değeri, birim sayısı, ortalama birim değeri, yatırım değeri, ilerleme yüzdesi, satılan, cari borç, maksimum borç, tarafından girilen satışlar, satışlardan alacaklar ve satılacak bakiye.
b.2 Bakiyeler
Yukarıda analiz edilen devam eden çalışmalarla ve SBIF ile borçla karşılaştırılması gereken en az son üç bilançoya sahip olmak
b.3 Bankalar ve Finans Kuruluşları Borç Denetimi -SBIF
Evrimi ve denge ile karşıtlığı analiz edin ve devam eden işler.
c. Pazar araştırması
Genel olarak, emlak yöneticileri bir fiyatla karşı karşıya kalırlar ve bu fiyattaki satış hızı (karlılığı belirler), kendileri ile eşzamanlı olarak geliştirilen projelere ve esas olarak piyasanın belirli bir miktarı periyodik olarak absorbe etme kabiliyetine bağlıdır. yeni birimler.
Yukarıdakiler, analiz edilmekte olan proje ile ilgili olarak şirketten bir pazar araştırması talep etmenin veya aksi takdirde kendi başına veya yetkili bir değerleme uzmanı aracılığıyla bir analiz yapmanın gerekli olduğu anlamına gelir.
d. taslak
Onaylanmadan önce tüm gayrimenkul projeleri Banka'nın yetkili bir değerleme uzmanı veya İnşaat Kredisi Değerlendirme Alanı tarafından analiz edilmelidir. Bu, aşağıdaki gibi faktörleri dikkate alacak olan Emlak Kredi Müdürü tarafından muaf tutulabilir: Bitişik arazilerde benzer projelerde deneyime sahip şirket, vb. Bkz. İstisnai prosedür sayfa 7, madde 1.9.3.
Bu analiz en azından aşağıdaki hususları kapsamalıdır:
d.1 Konum
Projenin gösterildiği sektörün bir planının eşlik ettiği net açıklama.
d.2 Açıklama
Bina tipi, tipolojisi, yüzeyler, depolar, otoparklar vb.
d.3 Mimarlık
Bir ev veya ofis satın alma kararı, diğer değişkenlerin yanı sıra mülkün türüne (ihtiyaç, konfor ve kültür) ve mimari özelliklerine (güzellik) bağlıdır. Bu, mimarın deneyiminin öneminin doğduğu ve tanımlanan pazara göre cephede yeterli bir alan dağılımı, bitirme derecesi ve uyum sağlamasıdır. Mimarı ve benzer projeler geliştirme konusundaki deneyimini bilmek gerekir.
d.4 Maliyet Analizi
Genel olarak, herhangi bir bina projesinin maliyetleri şu şekilde ayrılabilir: Arazi, İnşaat ve Diğer Giderler.
- Arazi: İdeal olarak bir değerlendirme yapılmalıdır, bu, diğer hususların yanı sıra, konum ve yasal düzenlemeler gibi hususları da dikkate almalıdır.İnşaat: özelliklerine göre, faydalı m2'ye göre toplam inşa edilen m2 başına değer hakkında bir yargıya varılmalıdır.Diğer giderler: proje yatırımındaki toplam oranlarının yanı sıra bireysel olarak analiz etmelidir
d.5 Satış fiyatı analizi
Hem birim düzeyinde hem de küresel değeri. Şubeler söz konusu olduğunda, değerin KDV'li veya KDV'siz olup olmadığı her zaman belirtilmelidir.
d.6 Spesifik Pazar Takdiri
Peşin satış verileri ve fiyatları ile bölgede halihazırda yürütülmekte olan projeleri analiz edin.
d.7 Genel Takdir
Önceki noktaları projenin eleştirel bir değerlendirmesi ile özetleyen yorum ve yasal düzenlemeler, su yardımı, konsolide olmayan mahalleler, özel gelişmeler vb. Gibi daha önce ele alınmamış ek öncüller.
d.8 İnşaat süresi
Son teslim tarihini analiz edin ve üzerinde bir yargıya varın.
d.9 İnşaat şirketi
İnşaat şirketi Banka tarafından kalifiye olmalı ve ideal olarak gayrimenkul şirketinden bağımsız olmalı, götürü bedel sözleşmesi olmalı ve yükümlülüklerini garanti altına alan Garanti Sertifikaları sunmalıdır.
d.10 İnşaat İzni
Projenin onaylandığını ve müteakip inşaat izniyle birlikte doğrulayın.
Proje, daha sonra yukarıda belirtilen noktaların nicel bilgilerinin boşaltıldığı 1 sayfada özetlenmelidir. Bu, Proje Bilgi Formu - FIP- adı verilen geçici bir formda yapılır.
ve. Finansman Yapısı
Finansman yapısı, yatırımcının karlılığının değerlendirilmesi için esastır, projeyi gerçekleştirmek için ne kadar borçlanırsa, yatırımına göre elde edeceği karlılık o kadar yüksek olur. Bununla birlikte, diğer yandan, borç ne kadar büyükse, projenin riski de o kadar büyük olur.
Banka'nın bakış açısına göre, projenin borçluluğu ne kadar yüksekse, satış durumunda bir bozulma veya inşaat sırasında veya sonrasında projenin genel gelişimini etkileyen diğer sorunlarda hızlı çıkış için o kadar az yer vardır. bitmiş.
Genel olarak, bir gayrimenkul projesi finanse edildiğinde, bunun bir yüzdesi her zaman finanse edilir - toplam yatırımın% 65'inden fazla olamaz ve bu oran (satış fiyatı / maksimum borç) 2 katından büyük veya buna eşittir. Banka'nın finansmanı ve havale şekli, her zaman Banka'nın katkısının projeyi tam olarak tamamlamasını sağlayacak şekilde olmalıdır. Avansın aşağıda belirtildiği gibi olması durumunda, avans, ödenmemiş tutarı üzerinden hesaptan düşülmelidir.
Herhangi bir bina projesinin Arazi, İnşaat ve Diğer Giderler olarak bölünebileceği göz önüne alındığında, genel olarak Banka'nın inşaatın bir yüzdesini finanse ettiği varsayılabilir.
Ek olarak, Banka'nın ödemelerinin, etkin bir şekilde yatırım yapılmasını sağlamak için işin ilerleyişine uygun olması gerektiği tespit edilmiştir.
İnşaat maliyetinin Avansının talep edildiği bazı durumlar vardır. Bu, işin ilerleyişi ile orantılı olarak iade edilmelidir ve arazi değerinin% 50'si kadar bir üst sınırla inşaat maliyetinin% 20'sini geçemez.
İnşaatın kalan yüzdesi, Banka finansmanına başlamadan önce şirket tarafından ödenmelidir.
Ek 2
Gayrimenkul Kredilerinin İzlenmesi
a) Ödeme şekli
Banka, şantiyede ilk katkıda bulunan şirketse ve daha sonra şirket sahada daha fazla katkıda bulunamazsa veya istemezse, Bankanın müzakere kapasitesi neredeyse sıfırdır ve bunu yapmaya zorlanabilir. başlangıçta normal bir risk olarak kabul edilenden daha olumsuz bir finansman yapısıyla projeyi bitirerek işi tamamlayın.
Her zaman, Banka'nın inşaatın% 100'ünü finanse ettiği durumlar da dahil olmak üzere, her Banka ödemesinde onaylanan krediden çekilecek bakiyenin, işi bitirmek için yatırılacak bakiyeden büyük veya ona eşit olduğu doğrulanmalıdır. Avans varsa, işin ilerleyişi ile orantılı getirisi dikkate alınarak bu hesaptan düşülmelidir.
İlk banka havalesi yapılmadan önce inşaat ruhsatının varlığı doğrulanmalıdır. Buna ilişkin herhangi bir istisna - üç ayı geçmeyen bir süre için ve arazinin değerinin belirli bir yüzdesini aşmayan bir miktar ödenmesi - bu durumda özel izleme gerektiren operasyonu onaylayan komite tarafından açıkça verilmelidir. Onaylanan Hattın bir kısmının veya tamamının ödenmesinden sonra işin tamamlanması ve yukarıda belirtilen iznin alınmaması nedeniyle, o zamanki garantinin sıfır değerinde olması veya yalnızca arazinin değeri olması nedeniyle bu önemlidir. veya yüksek yıkım maliyetleri yaşıyor.
Her turdan önce, işin ilerleyişi yetkili bir değerleme uzmanı veya İnşaat Kredisi Değerlendirme Alanı tarafından doğrulanmalıdır.
b) Yeşil Satış
Bir gayrimenkul projesinin belirli bir başarı derecesini tahmin etmenin bir yolu, yeşil satış seviyesidir (iş belediye tarafından alınmadan önceki satışlar). Bu, pilot evler vb. İle verimli reklam ve pazarlama yönetimi yoluyla elde edilir.
Yeşil satış, ancak önemli derecede taahhüt ve güçlü nispi çıkış engelleri (para cezaları, kabul edilen mektuplar, vb.) Gerektirdiğinde bu şekilde değerlendirilebilir.
Banka finansmanı, yeşil satışların gelişimine, onaylanan marjı bu konsepte yönelik akışların girdiği ölçüde azaltacak şekilde ayarlanmalıdır. Projenin çok başarılı olabilmesine ve çok fazla yeşil satışa sahip olmasına rağmen, yeşil satışlardan elde edilen gelirin işe girmesi ve bilmediğimiz diğer işletmelere yönlendirilmemesi gerekmektedir. Aşırı bir durumda, olağanüstü başarılı bir proje tamamen yeşil renkte satılabilir ve bu fonlar gelir ve şirket bunları başka bir işte kullanır ve bu başarısız olabilir. Banka onaylanan hattın küçültülmesi önlemini almadıysa, hat tam olarak bitirilerek iş bitirilir ve şirketin ödeyecek parası bulunmayabilir ve zamları talep edebilir. Banka'nın tam teminatı olmasına rağmen,Alıcılar paralarını kime aktardıklarını ayırt etmiyorlar ve toplu olarak Banka'nın zaten iptal edilmiş evlerinin garantisini artırmasını talep ediyorlar, Banka sosyal bir sorunla karşı karşıya.
Her projenin türüne ve fiyat seviyesine, yeşil satışları doğrulama yoluna bağlı olacaktır. Yani örnek olarak bazı yönergeler verilmiştir:
| Sıralaması | Hitch formülü | Hitch formülü | |
| hane | Fiyat:% s | alışılmış | onaylama |
| EVCİL HAYVAN | UF300 - UF400 | Sandık G. Sübvansiyonların Avansı | BG SERVIU Advance Sübvansiyon Talebi |
| Sübvansiyon | UF500-UF1.000 | İnşaat şirketine verilen sübvansiyonlar | Hibe onay incelemesi>% 50 |
| Market | UF1,000-UF2,000 | -Yüzde 5 ile% 10 arasında maaşlı
- İnşaat sırasında% 15 veya daha fazla belgelenmiş |
İnceleme>% 50.
Satış vaadini, cezaları, çıkış engellerini doğrulayın. Alıcılardan gelen ticari raporları kontrol edin. |
| Market | > 2.000 UF | -Yüzde 5 ile% 10 arasında maaşlı
- İnşaat sırasında% 15 veya daha fazla belgelenmiş |
Yatırımcı olmadığınızı kontrol edin (yalnızca 1 kez değerlendirilir)
Hangi ilgili alıcıların ödediğini ve projenin başarısına aykırı olmadığını kontrol etmek. Borsaları veya takasları analiz edin. |
Ek 3
Kredi Gerekçesi
Gayrimenkul projeleriyle ilgili tüm kredi başvuruları, Kredi Gerekçesinde en az aşağıdaki noktaları içermelidir:
Amaç: Talebin amacını belirtin
Genel Geçmiş:
Ortaklar: katılım yüzdesi, deneyim ve mali durum, ticari bülten bilgileri.
Firma: Tecrübe, güncel çalışmalar devam ediyor.
proje geçmişi
Açıklama: Konum, kat sayısı, departman veya ofis sayısı, otoparklar, depolar vb.
Yatırım Detayı: Bir tablo ile birlikte sunulmalıdır:
| m2 | UF / m2 | Toplam | %/Yatırım | ||
| ben | YATIRIM | ||||
| Zemin | % | ||||
| bina | |||||
| terbiye etme | |||||
| kentleşme | |||||
| Toplam inşaat | % | ||||
| Diğer giderler | |||||
| Proje ücretleri | |||||
| Katkı hakları ve izinleri | |||||
| Satış giderleri | |||||
| Genel Giderler | |||||
| Finansal maliyet | |||||
| Toplam diğer giderler | % | ||||
| TOPLAM YATIRIM | 100% | ||||
| II | SATIŞTAN GELİRLER | ||||
| Daireler, Ofisler veya Evler | |||||
| Park yeri | |||||
| Şaraphane | |||||
| TOPLAM SATIŞ | |||||
| III | KAR VE KRLILIK | ||||
| Yarar | |||||
| Satış dönüşü | |||||
| yatırımda |
Pazar araştırması
Projenin bulunduğu Makro ve Mikro bölge ile ilgili olarak.
Finansman Yapısı
Aşağıdaki bilgileri içeren bir tablo sunun:
| iş | Yeşil Satış | Banka | Toplam | % | |
| (MUF) | (MUF) | (MUF) | (MUF) | ||
| Zemin | |||||
| bina | |||||
| Diğer giderler | |||||
| YATIRIM |
Çıkış fiyatı şeması ve liste fiyatı / Banka borcu ile satış ilişkisi
Başlangıç fiyatı, projenin başlangıçta şirket tarafından belirlenen değerde satılmaması durumunda Bankadan talep edilen kredinin ödenmesi için birimlerin satılabileceği değeri esas alır. Bu hesaplama için, borcun zirvesinde ve maksimum konvansiyonel faizde en az 1 yıllık faiz varsayılmalıdır.
Aşağıdaki bilgileri içeren bir tablo sunun:
| değer | birim | ||
| bir | Banka finansmanı | (Uf) | |
| iki | İlgi | (Uf) | |
| 3 | Toplam Borç (1 + 2) | (Uf) | |
| 4 | No birimleri | Hayır. | |
| 5 | Başlangıç fiyatı | UF / Birim |
Gösterilmesi gereken bir diğer endeks, birimler bittikten sonra toplam liste değerinin Bankadan talep edilen azami borca göre oranıdır:
Proje / Borç onaylandıktan sonra hazır değer
Yürütülen Projeler
En azından aşağıdaki bilgileri içeren bir tablo sunun:
| taslak | Satış | Yatırım | Borç | Hayır. | değer | % | % | Satış | Satıldı | Satıldı | Denge |
| Toplam | Toplam | maksimum | birimler | ortalama | İlerlemek | satıldı | gerçekleştirillen | Alınan | x almak | x sat | |
Bu, Mevcut Projeler ve Önerilen Proje arasında açıkça ayrılmalıdır.
Şirketin Finansal Geçmişi
Aşağıdaki bilgileri içeren bir tablo sunun:
| M $ OLARAK RAKAMLAR | yirmi__ | yirmi__ | yirmi__ | yirmi__ |
| SATIŞ | ||||
| UT. OPERASYONEL | ||||
| UT. AĞ | ||||
| ÇALIŞMA SERMAYESİ | ||||
| GÜNCEL NEDEN | ||||
| KALDIRAÇ | ||||
| FİNANSAL VARLIKLAR | ||||
| UZUN VADELİ YÜKÜMLÜLÜKLER | ||||
| MİRAS | ||||
| SBIF BORÇ |
Proje değerlendirmesi
Değerleme Uzmanı tarafından yapılan proje değerlendirmesi veya İnşaat Kredileri Değerlendirme Alanı, Proje Bilgi Formunu -FIP- içermesi gereken bir ek olarak eklenmelidir.
TAAHHÜT FİRMALARI
Yüklenici firmalar söz konusu olduğunda, aşağıdakiler dahil edilmelidir:
Sözleşmenin Kısa Açıklaması
Açıklama:
Miktar:
Principal:
Terim:
Sözleşme tipi:
readjustments:
Ödeme şekli:
Çalışmalar sürüyor
İlgili ilerleme ile devam etmekte olan işlerin listesi ve E xecute tarafından hisse senedi (SOE / Pat) tarafından O sütyenlerin S aldo oranını belirtin.
Teklife Geliş.
Tekliflerini sunan şirketlerin listesi.
kaynakça
- İnşaat Şirketleri Finansman El Kitabı - Banco Santiago, 2001 yılı. İnşaat ve Emlak Sektörü Raporu - Banco Santiago, 2001 yılı. Banco Santiago Gayrimenkul ve İnşaat Risk Bölümü'nde Risk Analisti olarak kişisel deneyim, 1999 - 2001 yılları.
